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核心城市土拍升温!土地市场分化依旧明显?

2023-06-02 12:19:41    来源:南方房地产

今年以来,不少核心城市的土拍持续升温,优质地块参拍的房企数量众多,触顶摇号地块占比保持高位。

但目前土地市场分化依然明显,非热点城市及三四线城市的土地市场仍处于低温运行……


(资料图片)

01 多个核心城市土拍热度延续

杭州:触顶率连续五轮超60%

近日,杭州2023年第四批次土拍顺利收官,本次共推出9宗地块,全部出让成功,其中有6宗触顶摇号、2宗溢价成交、1宗底价成交,土地出让金138.07亿元,平均溢价率为9.43%。其中民营房企表现活跃,包揽全部地块

杭州自今年首场的2022年第五批次供地触顶成交比例由此前40%左右提升至60%后,连续五轮保持在60%以上,足以证明杭州今年土拍竞争非常激烈。

合肥:三批次75%地块触顶

此外,近日合肥也迎来本年度第三批次集中供地。在三批次集中供地中出让4宗宅地,其中3宗触及地价上限,进入竞高品质建设方案阶段,其余1宗溢价4.95%成交,揽金55.6亿。

成都:24家房企夺地

成都5月第二场土拍中出让的4宗宅地总成交金额为24亿元,平均溢价率为6.7%。4宗宅地吸引24家房企竞拍

今年以来,热点城市的土地市场传递出一定暖意,这充分说明了热点城市依然是房企拿地的重点领域,房企对于这类具备稳定性强、潜力大等楼市特征的城市持长期看好态度。预计热点城市后续土拍有望继续维持较高热度。

02 广州:已经有5宗地摇号成交

回看广州,今年广州土拍采取的是“集中挂牌、分散出让”模式,此模式能给予企业更多的反应时间。在首轮土拍中,广州共挂牌8宗地,成交7宗。4宗溢价15%成交,3宗底价成交,1宗撤销出让,最终收金294.40亿元。

广州首轮土拍中,冷暖分化非常明显。其中荔湾区花地街羊城食品厂AF0203022、AF0203031地块截止开拍前,就共有13家房企报价,在更新14次出价记录,金额达到19.3亿元,最终进入摇号阶段,成为广州今年首宗进入摇号的地块。

另外,番禺区迎宾路BA0603009地块同样经过十几家房企17轮报价,直接触及最高限价23.23亿,提前进入摇号环节。

更让人惊喜的是,“压轴”的汉溪两宗住宅+两宗商业“超级地块”由华润联手长隆以总价197.21亿元拿下,超过去年以187亿元成交的广船地块,仅次于2009年以255亿元成交的亚运城地块。

总的来看,广州去年首批共出让18宗地,15宗底价成交,2宗溢价成交,虽然总体收金比今年的首轮拍地要高出不少,但从平均每宗地出让金额来看,广州今年首批供地以每宗地平均成交价42亿元的成绩遥遥领先

另外,近日嘉禾望岗东北侧AB2108014地块历经18轮举牌,地块封顶价24.8亿元,进入摇号环节,最终被厦门国贸拿下。

值得注意的是,这块地曾经在2022年广州第三次集中供地中推出,但因无人问津而流拍,但如今却成为了香饽饽,溢价率达15%。这也是今年以来,广州的第5宗摇号地块。

对比去年的土地市场,可以发现今年的市场“热”起来了,去年广州共出让了48宗土地,只有1宗需要摇号确定买家,今年还不过半就已经有5宗进入摇号环节。此外,民营房企也开始活跃起来,不少企业都进入了竞拍名单

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,今年市场大环境转变,随着“小阳春”的如期而至,房地产开始有缓慢企稳复苏的态势,各地时不时出现土地拍卖摇号现象,反映部分房企拿地信心开始增强。

也有业内专业人士表示,摇号地块均位于城区优质地段,有较强的发展前景,周边配套城市,且地块规模适宜,表明城市核心板块更能获得市场认同。土地市场火热一定程度上提振了市场信心,预计接下来一二线城市土拍热度仍会惯性延续,优质地块仍是房企关注的重点

03 土地市场:分化依旧明显

与热点城市的“如火如荼”不一样,非热点城市及三四线城市的土地市场仍低温运行。

在今年22城的首轮供地中,包括济南、无锡、长春、厦门、郑州等城市都没有地块溢价成交,而去年的首轮供地中,只有长春出现这种情况,所以今年在整体热度回升的大背景之下,一些弱能级城市的恢复能力还不够好。

事实上,土地市场的分化明显,与楼市的分化存在很大关系。据中指数据初步统计,4月以来,重点城市楼市活跃度下行,市场降温明显,在这样的背景下,企业会将视线更多地集中在高能级城市。

克而瑞判断,未来三四线土地投资会持续低位,房企会把有限的资金聚焦在核心城市、抗风险能力更强的城市,以一二线的核心资产为主,对于三四线,房企可能还会实行收缩的策略。

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