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开源证券:租售并举协同发展,给予陆家嘴“买入”评级

2023-07-06 12:16:30    来源:商业新知网


(资料图片)

乐居财经 李礼 7月6日,开源证券发布陆家嘴公司(600663.SH)首次覆盖报告。

租售并举协同发展,优质资产注入助力业绩释放,给予“买入”评级

陆家嘴以商业地产为核心业务,以商业零售和金融服务为延伸,深度参与浦东新兴区域的发展。公司持有资产大部分位于陆家嘴和前滩核心区位,租金和出租率稳步提升;住宅开发项目可售资源充足,并有较大规模的资产收购及项目投建计划,未来业绩释放可期。我们预计公司 2023-2025 年归母净利润为 19.22、21.41和 24.98 亿元,对应 EPS 为 0.48、0.53、0.62 元,当前股价对应 PE 为 20.9、18.8、16.1 倍,首次覆盖给予“买入”评级。

核心区域资产优质,经营性物业收入受疫情影响下滑

(1)公司办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼,持有长期在营甲级写字楼总建面 191 万方,高品质研发楼总建面 32.7 万平方米。2022 年公司办公租赁收入 30.4 亿元,同比下降 5.9%,其中疫情影响租金减免 4.61 亿元,截至 2022年末上海成熟甲级写字楼平均出租率约为 85%。(2)截止 2022 年末,公司商业物业要分布在上海和天津两个城市,总建筑面积达 45.7 万方,2022 年商业租赁收入为 2.44 亿元,同比下降 46.3%,上海三个大型商业项目出租率均超过 85%。

(3)公司旗下四家酒店全年营收 2.51 亿元,同比增长 128.2%,由于前滩香格里拉酒店的开业,业绩有较大增长。

开发业务深耕浦东新区,拟并购重组注入优质资产

公司开发业务以陆家嘴区域为核心,向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域布局。2022 年,公司实现合同销售金额 68.79 亿元,同比增加 40%,在售项目的整体去化率为 100%。截至 2022 年末,公司目前在建住宅项目 4 个,总建面 41.6万方,均位于上海;公司未开发土地面积 58.8 万方。公司公告拟发行股份及支付现金购买资产和募集配套资金,以 133.19 亿元收购陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的 4 处优质资产,四家标的公司所持有土地计容建筑面积 98.35 万方,据我们测算,四个项目公司总可售货值约 600 亿元,可售权益货值约 430 亿元,自持资产预计每年对应含税租金收入 7.3 亿元。公司发行股份购买资产事项已于6 月底获证监会通过,若成功落地将显著提升公司的资产规模和质量。

风险提示:写字楼租赁市场竞争加剧、上海住宅房价波动风险。

相关公司:开源证券,陆家嘴sh600663

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