本文作者：Aaron

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当下楼市的核心问题，究竟是什么?——有人说预期，也有人说信心，还有人说土拍。

但其实，南京的土地市场也并不明朗。

拒接远郊“大饼”

“快钱”当道下的两极分化

据上半年土拍数据显示，南京共出让24幅涉宅地块，总成交面积约88万㎡（含地下空间），成交金额约339亿元：其中7幅地块触顶、4幅产生溢价。在各板块中，城南占了7幅地块，位居成交量第一，而属于远郊的高淳板块则是挂零；不仅如此，成交总价最高的是厦门国贸燕子矶G20地块，总价高达32亿元，其次是伟星河西南G03地块，总价达31亿元。

从房企拿地来看，国企、央企表现活跃，在中国指数研究院（简称：中指研究院）出台的2023年1-6月全国房地产拿地TOP100排行榜中，我们可以看到除龙湖与滨江集团两家民营外，国企、央企已成为最大赢家。

而在7月17日的新一次土拍中，仅推出8块地块，可见，土地供应呈现明显的重“质”多于重“量”态势。其中，小行G28地块历时40秒触顶，东山G39地块历时56秒触顶，且加价途中，多次出现跳价，小行G28地块单次加价最高4500万，东山G39地块单次加价最高7000万，而六合及铁心桥则是底价成交，再次印证了土拍市场的两极分化。

从中我们不难看出以下几点：

● 第一，相比去年的1-6月，今年上半年的拿地情况其实比较惨淡，且土拍呈两极分化。

● 第二，拿地国央企的优势依然明显，但优质民营企业依然可以分到一杯羹。

● 第三，拿地房企都热衷于核心城市的头部板块，尤其是这些板块的主流土地。

实际上，楼市表现的冷与热，也是南京土拍区域分化的重要原因。因为房企也需要根据市场来看预期，毕竟房企的口袋也并不充裕，土拍上梭哈一把少则几亿，多则大几十亿，贸然拿地，只会是坑了自己。

入市“拖延症”还是捂盘观望？

楼市入场逻辑已然生变

下面就让我们看看，那些触顶摇号的板块，如今都怎么样了？我们不妨来看看。

河西NO.2023G03地块

河西南伟星G03项目目前案名已经公布为长江之歌，项目已于8月份公开德基展厅，最快于今年11月首开。

据悉，项目将打造6栋23F高定豪宅大平层，分别由建筑面积约248㎡四室两厅三卫设计、315㎡4+1房两厅三卫户型组成，另有建筑面积约398、498㎡顶跃（具体以开发商公示为准）。从规划图来看，项目采用围合式布局，未来将打造大面积的中央景观、6栋楼基本上分立中央景观区两边，还将配备会所、下沉式庭院、首层架空等配套。

◎项目鸟瞰图

雨花NO.2023G05地块

万科朗拾|雨核（万科G05）项目，项目拟建8栋21-32F高层产品，主力户型为99、115、139㎡，精装销许均价约45600元/㎡，总价420万起。

项目前期已迎来首开，351套房源吸引了400多组买房人参与报名摇号，据销售透露，其首开成交套数超越朗拾二期，创下今年以来南京开盘成交数额第一。 

◎项目鸟瞰图

雨花小行NO.2023G06地块

小行丨万科朗拾二期（小行NO.2023G06地块）位于城南小行板块，6月21日，项目首开5、6号楼，销许均价约47106元/㎡，首付3成起，无需验资，共654组摇180套房源，中签率27.5%，全部售罄。

预计8月加推新房源，暂定推出2栋楼，建筑面积约99、109、139㎡。项目前期房源基本售罄，均价4.7万/㎡。

◎项目鸟瞰图

江宁科学园NO.2023G08地块

招商璀璨璟园（科学园NO.2023G08地块）共规划13栋楼，皆为14-18F的低密小高层，容积率仅约为2.1，项目配备约35米的府式门厅、约5.05米的高境门楣，建筑立面为公建化立面，采用大面积保温一体板、搭配香槟金铝板设计。

7月22日，项目首开3#、4#楼栋，吸引410组报名，到访超600人！

◎项目鸟瞰图

百家湖G16

象屿华发·铂萃云湾（百家湖G16地块）位于江宁开发区利源路以西、秦淮路以南地块，南侧规划有小学、幼托用地，北侧即为秦淮新河，距离地铁3号线胜太西路站几百米。

项目拟建9栋17-18F小高层住宅及相关配套设施；总建筑面积约9.5万㎡，其中地上建筑面积约6.5万㎡，地下建筑面积约3万㎡。目前项目确定与华发联合开发，预计最快将在3季度上市。

◎项目鸟瞰图

燕子矶G20

在今年5月的土拍中，燕子矶G20被厦门国贸幸运摇中，成交楼面价21253元/㎡，未来上市不设毛坯限价。

据了解，未来将由厦门国贸和保利联合开发，拟建设11栋29-33层住宅，还有一处下沉庭院，将打造国贸“璟上”系产品。面积段在89-135㎡，放风价达到了4万元/㎡，预计9月公开（具体以开发商公布消息为准）。

◎项目鸟瞰图

雨核G14

建发璞云（雨核G14），该项目前不久已经公开城市展厅，这也是建发首次进入雨花。 

项目楼面价28219元/㎡，规划8栋22-32F高层，户型约99㎡-175㎡，主力建面约116㎡、128㎡和143㎡。其中，最大面积175㎡只有一栋楼，未来将打造全新“风雅宋韵”的新中式产品，最快10月会开盘。

◎项目效果图

小行G28地块

G28地块为小行板块内最后1幅宅地，与万科朗拾一路之隔，旁边即是规划九年制学校，板块热度较高。该地块，经过9轮竞价，触顶最高限价，最终越秀竞得小行G28地块，成交楼面地价28378元/㎡。

据悉，项目正在进行周围边界地质初步勘探，完成后会进一步进行详细探勘。该地块容积率为1.0

东山G39地块

东山G39地块，经过13轮竞价，触顶最高限价，最终由联发竞得，成交楼面价21587元/平米。

地块位于位于主城东山老城中心区，毗邻在建地铁5号线新亭路站，周边拥有龙湖天街、万达商业广场、市民广场等设施，配套设施完善。

此外，我们看到，实力民营房企拿地节奏也在逐渐恢复，积极参与竞拍。但他们关注重点仍是热点板块优质土地，而非流速偏慢、库存压力较高的板块。

不难发现，在市场回归理性时，各大开发商已经迅速调整战略布局，回归核心地段，并且开发速度也相对较快，为冲击金九银十提供了充足的货值储备，相信南京下半场的土拍市场，一定十分精彩。

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