作者：张慧敏 ？ 郑娜 ？ 孙梦凡

房企人士认为，想要推动房地产市场快速转变，还需要更多的政策组合拳，例如放开限购、降低二套房首付个贷款利率、调整普宅认定标准、解除房产税压力等。

8月30日，广州、深圳相继官宣实施“认房不认贷”，正式拉开一线城市“认房不认贷”序幕。

(资料图片仅供参考)

广深两城均表示，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。”广州2023年8月18日0：00后签订个人住房贷款合同的，将按“认房不认贷”执行，深圳将自2023年8月31日起施行。

市场普遍认为，接下来北京、上海也将跟进“认房不认贷”政策。低迷已久的楼市，总算等来一线城市的政策破冰，对此房企人士怎么看？

一房企营销部门负责人对第一财经表示，“认房不认贷”落地之后，原本部分被认定为第二套住房的购房者首付比例、贷款利率将降低，此前被积压的购房需求将释放。另有房企人士对第一财经表示，8月25日三部委喊话“认房不认贷”以来，上海一项目的周末来访量增加了大约15%。

不过，也有房企人士认为，“认房不认贷”政策影响有限，例如，“认房不认贷”只是降低了购房门槛和资金成本，与此同时这也将增加购房者的月供压力。另外，当前受“认房又认贷”政策影响的城市，以及在等“认房不认贷”政策落地的购房者并不是很多。

房企人士认为，想要推动房地产市场快速转变，还需要更多的政策组合拳，例如放开限购、降低二套房首付个贷款利率、调整普宅认定标准、解除房产税压力等。

图片摄影：任玉明

降低购房门槛和资金成本

“认房不认贷”，指的是购房人贷款时，认定首套住房的标准只看购房者名下的住房套数，若实行“认房不认贷”，有过购房记录，但是名下无房的购房者即能够享受首套房标准的首付比例和贷款利率，特别是对于政策趋严的一线城市来说，购房者的购房门槛和资金成本都将下降。

上一轮“认房又认贷”政策收紧，是在2016~2017年，彼时，房地产市场趋热，四个一线城市纷纷收紧首套房贷款认定标准，并将“认房不认贷”、“认贷不认房”调整为“认房又认贷”。在严格执行“认房又认贷”的一线城市，只要有过住房贷款记录，结清与否，再次购房时都将被认定为二套住房，相应的首付比例达到5成以上，购房成本过高，对改善需求、置换群体形成了极大的限制。

2021年以来，房地产市场下行，房企楼市销售端去化不畅，房地产市场供求关系发生重大变化，7月24日政治局会议指出，要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

7月28日，住房城乡建设部部长倪虹提及，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施。

8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。该文件明确，“认房不认贷”政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。业内认为，有了央行的支持，从实际的操作来看，已经有了理论基础。

事实上，自郑州在2022年3月率先对“认房又认贷”政策予以放松以来，已陆续有许多城市都进行了较大力度的松绑。据克而瑞统计，2022年以来超过65城发文松绑认房认贷政策，涉及城市能级主要在二线及以下，典型城市如杭州也在去年11月开始执行“认房不认贷”政策。不过，目前仍严格执行“认房又认贷”政策的城市除了北京、上海外，还包括成都、西安等多个二线城市。

影响几何？

中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，本次广深首套住房“认房不认贷”政策的落地执行，将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和房贷利率，对于原来无房有贷款或有贷款记录的家庭，过去首付比例在40%-70%，政策落地之后购买住房首付将降至30%，房贷利率也将下降，有助于降低居民购房门槛和购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求，稳定广州房地产市场预期，修复市场信心。

某央企上海营销负责人向记者表示，“认房不认贷”政策的落地预计将对市场将产生不小的影响。三部委喊话“认房不认贷”以来，上海一项目的周末来访量增加了大约15%，但客户仍在观望等待政策落地。

“很多现在被认定为二套的客户，需要付7成首付才能贷款，若政策落地则只需3.5成。”上述营销负责人还表示，对于政策落地后将享受首套房首付标准的客户，部分项目将首付支付周期拉长至年底，给该客户群体以较为充足的时间等待政策。

除了释放部分积压需求外，“认房不认贷”的落地也有望缩短购房者的决策周期。上述营销负责人表示，现在很多客户是置换需求，手中的二手房卖不掉就会影响购买一手房的决策，上海的“认房不认贷”若能执行，会在较短时间内释放一波需求，“毕竟上海房价高，7成首付可能需要卖掉其他城市两套房才能凑足，卖房、置换周期会因此拉长很多”。

不过也有房企人士认为，仅“认房不认贷”，对楼市的影响有限。

华北某民营房企人士告诉记者，一线城市放开认房不认贷对市场是明显利好，如果北京能跟进肯定是好事。但是公司在一线城市没有布局项目，主要在强二线和省会城市，暂时不会直接受益于该政策。

某华南房企市场负责人表示，其实当前受“认房又认贷”政策影响的城市并不多，“认房不认贷”的落地对“金九银十”销售的影响预计不会太大。上述市场负责人续称，例如广州“认房不认贷”的政策下，有外地房贷但在广州无房的购房者，将按首套计，首付比例有明显的下降，但该部分人群不算多，而且不少人没有充足的实力在广州购房，“所以这个政策还是对部分有钱人才有用”。

某头部房企人士指出，“认房不认贷”，只是降低了购房门槛和资金成本，而这在一定程度上也增加了购房者的月供压力。

某出险房企人士则直言，当下市场面上的政策对自己所在企业作用不大。在她看来，对于一线城市来说，首先要解决房票也就是资质的问题，如果一个家庭有房票但是因为贷款受限而不买房，那么这种情况只能是刚需，刚需买房对于缓解地产行业的危机的力量还是比较微弱的。

某央企区域营销负责人则表示，“认房不认贷”政策对改善需求有一些正向作用，但对整个房地产市场销售来说，影响不会太大，毕竟购房总需求已经下降太多。

深圳某房企营销负责人对第一财经表示，近期客户来访量有增加，也有客户在等“认房不认贷”政策落地，不过这类购房者并不是很多。另外，其表示，如果只是“认房不认贷”，这对房地产销售端来看，仅仅是“小水花”，想要推动房地产市场快速转变，还需要更多的政策组合拳。

还需哪些政策放松

那么，释放需求、促进楼市去化，还有哪些政策放松空间？

上述深圳某房企营销负责人对第一财经表示，可以适度地放开限购，增加购买群体；提振和刺激经济发展一揽子方案，让人们对经济和收入有信心，从而敢消费买房；另外，关于后续房产税的预期给消费者松绑，降低或者解除房产税的压力。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对第一财经表示，对于购买二套房的家庭，其实也有政策放松的空间，比如降低首付比例和贷款利率，因为卖一买一也不单单发生在拥有1套房的家庭中。“对于每一个层面的客户都应该给与适度的松绑，这样楼市才能更快、更好地动起来，流通起来。”何倩茹说。

一位头部房企上海营销负责人则向记者表示，对于上海来说，调整普宅、非普宅的认定标准也会进一步促进居住需求释放。其表示，当前，北京、上海执行的是2014年出台的普通住宅、非普通住宅标准，对应的首套房首付标准也有所不同。其中，首套普通住宅首付比例均为35%、非普宅40%；二套普通住宅首付比例分别是60%、50%，而非普宅的首付比例高达80%、70%。若京沪对普宅、非主普宅的认定标准进行调整，购房门槛也将得到明显改善。

此外，上述头部房企上海营销负责人指出，上海部分区域若能对限购条件进行一定放松也能有效释放部分需求。例如外地户籍在金山区购房也需要缴满5年社保才有资格，“我们就有客户没有满5年社保但又有需求的，大家很希望周期能缩短。若五大新城进行人才引进时能绑定一些改善政策，会帮助当地去化。”

不过，多位受访业内人士均认为，现阶段，包括认房不认贷、限购、降低存量贷款利率等松绑政策中，认房不认贷是相对能较为有效提振市场的政策。认房不认贷刺激的是偏改善性需求，限购是偏刚需，在现在的经济环境下，改善需求强于刚需。

对于近期呼之欲出的“存量房贷利率下调”，业内普遍认为对楼市的影响不会太大。上述房企市场负责人认为，存量房贷利率下调本质上是释放部分人的消费能力，对房地产没有实质性利好。

另有某全国性房企内部人士指出，若预期房价能稳住或微涨，上述各项政策都能产生一定效果，若预期房价长期下跌，则除了少数买房结婚等刚需外，政策很难改变观望的情绪。

此外，中指研究院市场研究总监陈文静对第一财经表示，政策放松空间还包括优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，库存压力大的区域或按照因区施策、一区一策原则，与人口、人才等政策相结合优化政策。除此之外，优化限售、限价政策，降低交易税费，也是政策优化方向。

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