编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

(资料图片仅供参考)

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

率先发布的“ESG篇”，将从可持续发展层面出发，观察标志性企业在环境、社会和公司治理等维度的行动和选择。

观点网过去五年间，沪深交易所、港交所陆续发布上市公司ESG信息披露指引，具体的考核要求开始被明确。

ESG同样是企业可持续发展和风险规避能力的体现，它也将成为资本市场进行风险、价值等方面评估的重要指标。

对于部分房企而言，相应举措实际已探索许久。比如中海地产自2012年起，每年均透过独立报告的形式对外披露在企业社会责任，以及营运上的可持续发展的管理策略、举措和成果。

过去十年间（2012-2022年），中海地产营收从779亿元增长至1803亿元，年复合增长率8.75%；总资产从2298亿元增长至9132.54亿元，年复合增长率14.79%。

保持快速增长的同时，该公司持续推进绿色健康、智能化、工业化产品研发，在绿色建筑、零碳建筑等方面均取得了成绩。

据观点新媒体不完全统计，自2020年发行第一单绿色债券以来，中海地产三年内在境内发行相关绿债约人民币148亿元，并在境外发行一笔1亿英镑可持续发展表现挂钩俱乐部贷款。

这主要得益于该公司在绿色低碳方面的资产及能力沉淀，截至去年底，中海绿色项目总数达到569个，而贴上“绿色标签”是撬动获取这些融资渠道的基本门槛。

以绿色融资为起点，本文将分析中海近年来对绿色建筑的实践探索，以及可持续发展发展目标对企业主观能动性的激发作用。

绿色融资风口

中国的绿色金融体系建立需追溯至2016年，彼时央行、财政部等七部委联合印发《关于构建绿色金融体系的指导意见》，明确提出推动绿色信贷资产证券化。

2022年1月18日，发改委等七部门联合发布《促进绿色消费实施方案》，明确稳步扩大绿色债券发行规模，鼓励金融机构和非金融企业发行绿色债券，更好地为绿色低碳技术产品认证和推广等提供服务支持。

根据联合资信发布数据，2022年国内新发绿色中票140期，同比下降17期，发行规模1560.59亿元，同比下降6.87%；绿色资产支持证券发行123期，规模2140.24亿元，同比分别上升53.75%、74.47%；绿色公司债则发行63期，规模598亿元，同比分别上升12.5%、4.09%；绿色商业银行债51期，规模2638.57亿元，同比分别上升183.33%、586.14%。

这发生在中国经济转向可持续发展的大背景下，题中之意即引导及鼓励企业在经营的环节实现“双碳”战略目标。

2020年9月，中国政府提出，二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和。

也就是在这一阶段，房地产行业陆续在绿色金融端发力，包括万科、保利、中海、招商蛇口、华润置地、金地、世茂、旭辉、金茂、瑞房、当代置业、远洋、禹洲等房企陆续发布过融资方案，融资渠道包括但不限于公司债、中票、资产支持证券、国际机构债等。

在资产支持证券层面，中海地产算是房地产行业中探索较早的企业之一。

2020年4月28日，“中信证券-中海商管1号绿色资产支持专项计划”正式注册成立，发行规模37.01亿元，这也是中海成功发行的首单绿色债券。

上述CMBS的优先级发行规模为37亿元（债券简称20中海1A），信用评级AAA级，期限18年，预期收益率2.50%。所涉及底层资产则分别是北京东城区的中海地产广场，以及成都金融城板块的中海国际中心，所获分配的募资资金分别为23亿元、14亿元。

2021年6月23日，中海地产再度以成都中海国际中心项目为底层资产，发行了“中信证券-成都中海国际中心绿色资产支持专项计划（专项用于碳中和）”，规模21.01亿元，产品期限18年，创下国内首单获得碳中和评估认证的CMBS产品纪录。

在此基础上，2022年3月中海发行了当时国内最大规模的碳中和CMBS产品（此后被金茂超越）。该债券名为“中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划”，总计行规模50.01亿元，优先级评级同样为AAA，发行期限18年，利率3.35%。

另一种绿债渠道是信用债发行，据观点新媒体不完全统计，2021-2022年中海地产累计在银行间市场发行了3笔绿色中票，涉及规模40亿元。

与CMBS有所不同，绿色中票所募集资金100%用于开发销售类项目，包括中海位于宁波、南京、沈阳、成都、深圳等地的商住项目。

以最近一期绿色中票为例，去年12月14日，“22中海企业MTN007（绿色）”成功发行，规模10亿元，募集资金将专项用于节能环保、污染防治、资源节约与循环利用等绿色项目，具体则仅涉及深圳龙岗中海寰宇珑宸项目。

除此以外，中海地产在境外市场同样取得了绿债渠道的突破。去年9月，中银香港为中海安排了了一笔可持续发展表现挂钩俱乐部贷款，金额1亿英镑，为期5年，这也是中海境外首笔绿色融资。

据中银香港披露，贷款协议约定，当中海达到所订立的可持续发展表现目标，即可获得贷款利率下调，从而节省成本。相比于发行CMBS、中票，银行贷款的用途并不局限于项目建设本身，可以用于一般营运资金及企业用途。

绿色建筑角色

绿色债券作为近年来推行的融资新品类，在实操中也直接企业的绿色项目发展情况及所能实现的环境效益目标相挂钩。

从过去几年的发债情况观察，主体资质较高，推行可持续发展战略较长时间并拥有绿色项目的企业，发行绿债的成功率也较高。

房地产在国家推进“双碳”目标战略中扮演着尤其重要的角色。

中国建筑节能协会发布的《中国建筑能耗与碳排放研究报告（2021）》提及，2019年中国建筑全过程能耗达到全国总量的46%，碳排放达到全国总量的50%。

因此从匹配度而言，房企与绿色债券结合的空间实际上也较为广阔——如果它们有足够的信用及绿色项目发行债券。

以中海过去三年发行的绿色或碳中和CMBS为例，所涉及的底层资产之中，成都中海国际中心C、D、J座获得了LEED（能源与环境设计先锋）金级认证，是国际范围内环保建筑评估体系中的最高级别；上海中海国际中心和商业配套街区购物中心上海中海环宇荟，同样获得WELL-HSR认证及LEED金级认证，楼宇均具备显著的节能效果以及二氧化碳减排效应。

绿色中票募集资金用途的绿色认定依据则有所不同，比如去年12月发行的“22中海企业MTN007（绿色）”，首先要符合2019年住建部发布的《绿色建筑评价标准》。

根据《标准》的要求，绿色建筑应结合所在地域的气候、环境、资源、经济及文化等特点，对建筑全寿命期内安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居等性能进行综合评价，细化了绿色建筑在节地与土地利用、节能与能源利用、节水与水资源利用和节材与绿色建材、智慧运行等方面的要求。按照该标准，深圳龙岗中海寰宇珑宸满足二星级水平。

其次，中海寰宇珑宸需符合《绿色债券支持项目目录（2021年版）》、《绿色产业指导目录（2019年版）》以及《绿色债券原则》（2021年6月版）所涉及的绿色建筑认证标准要求。

绿色中票也需要对募投项目的环境效益进行测算。

中海寰宇珑宸项目总投资50.60亿元，拟使用募集资金10亿元，按照拟使用募集资金占项目总投比例对所产生的环境效益进行折算，募集资金对应的募投项目预计每年CO2减排量为403.68吨，标煤节约量为182.66吨，SO2减排量为0.06吨，NOx减排量为0.09吨，烟尘减排量为0.01吨。

中海寰宇珑宸环境效益测算表 数据来源：企业公告

上述绿色债券以及去年发行的可持续发展表现挂钩贷款，都体现了中海地产在可持续发展方面所建立的优势。该公司于2019年开始完善可持续发展框架和架构，制定了“四好公司”（即好产品、好服务、好效益、好公民）的可持续发展战略，并设立2019-2023年的五年可持续发展目标。

2022年，中海地产还系统梳理了可持续发展目标，将公司业务发展于可持续发展战略进一步深度结合，设定了中长期（2025及2030年）的可持续发展目标。

中海地产发布的2022年ESG报告显示，去年公司连续13年获纳入恒生可持续发展企业指数成分股（HSSUS）（ESG表现最优的30间香港上市公司），持续入选恒生ESG50指数。

中海地产相关人士接受观点新媒体采访时，也提及公司发展可持续战略的内外部推动因素。她表示，一方面，达到“双碳”目标是企业的责任，另一方面，现在各地城市设置城镇绿色建筑占新建建筑比例提高甚至达到100%，促使企业积极地发展绿色建筑。

在绿色建筑、零碳建筑取得的成绩方面，过去四年间中海的绿建项目总数从315个提高至569个，总认证面积从6052万平方米提高至9869万平方米；2022年公司新开发全装修项目均至少满足绿建一星标准。

数据来源：企业公告，观点指数整理

同时，中海曾计划在2023年前累计有15个写字楼项目获LEED认证，最终在去年超额完成累计18个项目认证；酒店同样计划2023年前新开发不少于1个项目获得二星级或以上认证，最终济南中海凯丽酒店获得二星级绿建认证要求。

可持续裨益

获得绿建认证为房企对接国家绿色金融体系提供了便利，中海地产过往所发行的绿色债券已佐证了这一点。

考虑到2022年底中海的绿色建筑项目储备，未来该公司依然有比较大的绿债融资空间。

对于绿色CMBS，万物梁行首席执行官叶世源也曾在2022观点商业年会上表示，未来在绿色建筑的绿债领域也有非常大的发展空间。2021年，绿色建筑包括可持续建筑已经纳入绿债支持范围，万物梁行已关注到商业房地产抵押贷款的绿色证券逐渐对绿色进行倾斜。

叶世源当时也提及，绿色CMBS期限长，利率低，资金使用灵活，不单单是得到政策的支持，在市场也非常受到追捧。

东吴证券发布的研报指，2022年期间，绿色债券市场规模扩充，不同券种的发行成本全面降低，由2021年加权平均发行利率3.37%下行至2022年2.83%，其中绿色信用债票面利率的下跌幅度尤为明显。票面利率方面，2022年发行的绿债发行利率主要处于2%-4%区间。

而与普通融资渠道相比，绿债的成本优势并不容易体现出来，在定价环节仍是被债市的供需关系所左右，即投资者的收益率越低，企业享受到的绿色溢价才越高。

比如金茂4月去年发行全国最大规模碳中和CMBS，总金额87.08亿元，期限18年，获认购倍数约达2.5倍，最终优先级票面利率3.4%；今年3月，发行全国最大规模碳中和储架CMBS（100亿元）第一期，规模30亿元，优先级利率则仅录得4.68%。

相较之下，该公司去年下半年以来发行的公司债利率在3.6%-3.8%左右，总体相对较低。

类似的情况在中海地产身上也有所体现，据观点新媒体统计，2022年该公司在境内发行的境内债（不含绿色债券）大约有13笔，涉及发行规模185亿元。其中3年期的债券占120亿元，利率区间在2.25%-3.25%之间；5年期债券占50亿元，利率区间在2.70%-3.48%。

尤其自去年三季度以来，国家在金融端对房地产的支持力度有所提高，加上降息影响，中海发行信用债的成本也有所走低，12月20日发行的3年期、5年期公司债利率仅分别为2.25%、2.70%。

需要注意的是，尽管绿色CMBS的发行年限较长，大多数产品可以达到18年之长，但一般会设置诸如“3+3+3+3+3+3”的结构，也就是以3年为一个回售或赎回周期。若项目运营或外部环境发生变化，CMBS便难以长时间存续，因此低成本实现长时间证券化亦不现实。

更何况绿色债券本身也需要支付专项的评估和认证费用，债券存续期间也需要持续聘请第三方机构测算环境效益。

更大的成本还来自于，企业发展绿色建筑或提升ESG能力、实现可持续发展，所需进行的长期投入，ESG甚至涉及捐赠慈善、员工持股、体系架构调整等，这些增量成本并不直接体现在票面利率之上。

但房企发行绿债的意义并不能局限于短期的成本，对于企业搭建多元化融资体系仍大有裨益。比如过去两年房地产流动性普遍面临挑战，在境内债融资趋紧的大环境下，绿色债券可以成为仍具备信用资质的企业可选择的工具。

从中长期来看，将包括绿色建筑在内的ESG发展纳入到管理流程和全面风险管理体系，对于企业总体业务水平、社会评价及品牌价值等方面都会有提升作用。

中海地产相关人士向观点新媒体举例称，比如项目建设施工过程中保证施工安全，可以降低企业的社会负面影响；成本支出端，通过发展ESG实现减少水电损耗及碳排放，可以压降成本；业务经营端，写字楼拥有LEED、WELL方面的评级，也有利于吸引更多国际企业。

在中海发行的绿色或碳中和CMBS底层资产中，中信证券曾披露，上海中海国际中心的写字楼入驻企业主要为跨国公司总部，总部型企业占比超65%。成都中海国际中心则拥有入驻企业超500家，其中包括微软、甲骨文、宝马中国、巴斯夫、联邦快递等世界500强企业，以及字节跳动、英雄互娱等独角兽企业。

中海地产于2022年ESG报告中也提及，公司以“四好公司”作为可持续发展战略框架，成立碳达峰碳中和工作领导小组，完成双碳工作背景研究分析及碳核查，并已设立中长期双碳目标，于2030年范围一及二单位面积碳排放强度降低30%以上（以2019年为基准），努力争取到2060年实现碳中和。

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